I diritti reali: la proprietà

I diritti reali in generale

I diritti reali sono diritti assoluti a contenuto patrimoniale che conferiscono al titolare un potere immediato sulla cosa che ne è oggetto.

Le caratteristiche di tali diritti sono le seguenti:

• patrimonialità, ovvero sono diritti su beni che hanno un valore economico;
• assolutezza, in quanto operanti erga omnes cioè nei confronti di tutti: essi conferiscono al titolare il potere di esigere che altri non interferiscano con la sua posizione giuridica;
• immediatezza, poiché il titolare può soddisfare il proprio interesse attraverso l’uso diretto del bene; agli altri consociati è richiesto solamente di non causare disturbi o interferenze, mantenendo un generico comportamento negativo;
• inerenza alla cosa, particolare legame tra il diritto e il bene, che permette al titolare di opporre il diritto stesso erga omnes nonché la facoltà di escludere altri dal godimento del bene. L’inerenza include anche il potere di agire per la restituzione del bene contro chiunque lo possegga. Strettamente legato alla caratteristica in esame è il cd. diritto di sequela, che assicura che i diritti reali seguano il bene nelle mani di chiunque esso si trovi, conferendo al titolare il potere di rivendicare tali diritti anche contro terzi che abbiano acquistato un diritto specifico sul bene stesso;
• elasticità, ovvero la capacità del diritto di espandersi sul bene in maniera completa, adattandosi all’aumento del bene stesso o alla cessazione di diritti altrui che vi gravano;
• tipicità, in quanto specificatamente previsti dalla legge; essi formano un numerus clausus e non è permesso ai privati crearne di nuovi ma solo di modificarne il contenuto.

La categoria dei diritti reali si suddivide in due grandi sottocategorie:

• ius in re propria, si riferisce al diritto di proprietà su un bene proprio;
• ius in re aliena, quando il diritto grava su beni di proprietà altrui e, quindi, è destinato a coesistere, comprimendolo, con il diritto del proprietario. In tale categoria, definita anche dei diritti reali limitati, rientrano i diritti di godimento (usufrutto, superficie, enfiteusi, uso, abitazione, servitù), che attribuiscono al titolare il diritto di trarre dal bene alcune delle utilità che lo stesso può fornire  e i diritti di garanzia (pegno e ipoteca), che permettono al titolare di ottenere, con priorità rispetto agli altri creditori, il ricavato dell’eventuale alienazione forzata bene, in caso di inadempienza dell’obbligo garantito.

La proprietà

La proprietà è il più importante diritto reale. Il proprietario, ai sensi dell’art. 832 c.c., ha il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

La Costituzione, a sua volta, dichiara solennemente, nell’art. 42, che “la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge”. La stessa Costituzione riserva al legislatore determinati poteri quando prevede che “la proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale” e, nel rimettere al legislatore il compito di determinare i modi di acquisto e di godimento del diritto di proprietà ed i limiti allo scopo di “assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”, prescrive il contemperamento del diritto del proprietario con l’esigenza di realizzare una utilizzazione economicamente efficiente dei beni a tutela della collettività.

Dunque, l’articolo 832 del codice civile descrive in modo conciso l’estensione e i limiti del diritto di proprietà: dopo aver affermato la massima libertà nell’uso del proprio bene, esso riconosce al legislatore il potere di introdurre restrizioni, sia per proteggere l’interesse della collettività che per salvaguardare i diritti di altri individui, ritenuti meritevoli di protezione.

Dall’articolo del codice civile citato si evince che il diritto di proprietà racchiude:

• il potere di godere della cosa, ossia di utilizzarla concretamente e di percepirne i frutti. Il proprietario potrà perciò decidere come e quando utilizzare la cosa, sia che decida di utilizzarla direttamente o di concederla a terzi; potrà anche trasformarla o, al limite, lasciarla inutilizzata o distruggerla, poiché anche tali ultime azioni rappresentano, sebbene estreme, delle modalità di utilizzazione;
• il potere di disporne, cioè di compiere atti giuridici diretti a trasferire il bene o a concedere diritti di qualsiasi tipo su di esso. Il proprietario ha quindi la libertà di vendere, donare, costituire servitù ecc., utilizzando ciò che viene chiamato il valore di scambio del bene, cioè il beneficio ottenuto dal suo equivalente monetario.

I poteri citati spettano al proprietario in modo:

• pieno: il diritto di proprietà si estende a tutte le possibilità di godimento e disposizione dei beni, ad eccezione di quelle espressamente vietate;
• esclusivo: il diritto di godere e di disporre è riservato al proprietario e senza il suo consenso nessuno può esercitare tale diritto fatti salvi i casi previsti dalla legge;
• non illimitato: la legge protegge il diritto del proprietario di usare e gestire liberamente i propri beni, stabilendo però dei limiti che garantiscono l’equilibrio con gli interessi della collettività e i diritti altrui. Questi limiti sono posti sia nell’interesse pubblico che in quello privato.

La proprietà è tradizionalmente indentificata anche da ulteriori caratteristiche, che sono:

• imprescrittibilità. La regola generale stabilisce che tutti i diritti sono soggetti a prescrizione estintiva, con alcune eccezioni come i diritti indisponibili. Tuttavia, il diritto di proprietà è esente da prescrizione perché anche la scelta di non utilizzare un bene è considerata una manifestazione della libertà del proprietario. Inoltre, la prescrizione non avrebbe senso con riferimento al diritto di proprietà, in quanto la sua eventuale estinzione per mancato uso non porterebbe nessun vantaggio rendendo il bene una res nullius;
• perpetuità. Il diritto di proprietà è tradizionalmente considerato perpetuo, nel senso che non prevede una durata limitata nel tempo. Tale diritto si distingue dagli altri diritti reali proprio perché è caratterizzato da un’assenza di limitazioni, sia nel contenuto sia nella durata;
• elasticità. I poteri del proprietario possono essere limitati dalla compresenza sul bene di altri diritti reali o di vincoli di carattere pubblicistico; tuttavia, una volta che tali diritti o restrizioni cessano di esistere, i poteri del proprietario si ripristinano automaticamente nella loro piena estensione.

La proprietà fondiaria

Il Codice Civile stabilisce con precisione il contenuto del diritto di proprietà sui beni immobili, riconoscendo l’importanza economica rivestita da tali beni.

Per quanto riguarda la proprietà fondiaria, ai sensi dell’art. 840 c.c., la proprietà del suolo include il sottosuolo e tutto ciò che esso contiene e il proprietario può realizzare scavi o costruzioni purché non danneggino il vicino. L’articolo 934 c.c., invece, ribadisce che qualsiasi piantagione, costruzione o opera situata sopra o sotto il suolo è di proprietà del titolare del suolo stesso.

Tuttavia, il proprietario del suolo non può impedire attività di terzi che avvengano a una profondità o altezza tale da non avere interesse ad escluderle. Quindi, il diritto di proprietà in verticale non si estende all’infinito, ma termina lì dove il proprietario non ha più interesse ad estenderlo.

Il proprietario ha altresì il diritto di chiudere il proprio fondo, ovvero di prevenire l’accesso da parte di estranei mediante recinzioni o altri mezzi. Nonostante ciò, la legge prevede eccezioni che consentono l’accesso al fondo da parte di terzi in determinate circostanze come per la caccia, la costruzione o riparazione di muri, o per recuperare oggetti o animali finiti accidentalmente sulla proprietà.

Infine, il diritto di edificare, cioè di costruire sul fondo edifici o qualsiasi altro fabbricato, è un potere intrinseco alla proprietà fondiaria, ma è soggetto a restrizioni imposte da varie norme di natura pubblicistica.

Limiti al diritto di proprietà

La legge stabilisce dei limiti al diritto di proprietà, differenziati in base all’interesse che intendono soddisfar, sia esso pubblico o privato.

I limiti posti nell’interesse pubblico rientrano nel campo del diritto amministrativo e includono misure come l’espropriazione per pubblica utilità, l’occupazione e la requisizione. In queste situazioni, la pubblica amministrazione, attraverso un provvedimento definito ablatorio, privare il proprietario del diritto sul bene per soddisfare esigenze generali, ma, in ogni caso, deve corrispondere al proprietario un indennizzo, che è un requisito per la legittimità dell’atto amministrativo.

I limiti posti nell’interesse privato, invece, derivano principalmente dai rapporti di vicinato e sono caratterizzati da:

• automaticità, cioè nascono automaticamente quando si verifica la condizione prevista dalla legge;
• reciprocità, ovvero si applicano e limitano in modo reciproco il diritto dei proprietari vicini;
• gratuità, vale a dire che non prevedono compensi, poiché, proprio perché reciproci, non creano squilibri di vantaggi tra le parti.

In particolare, i limiti posti nell’interesse privato riguardano:

• distanze nelle costruzioni: regolate dal codice civile e dai regolamenti edilizi per soddisfare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza degli abitati nonché l’interesse del proprietario a non subire danni scaturenti da costruzioni troppo vicine al bene oggetto del suo diritto;
• luci e le vedute: le luci sono aperture per il passaggio di luce e aria che non permettono di affacciarsi sul fondo altrui, mentre le vedute sono aperture, come balconi o finestre, che consentono di guardare sul fondo vicino;
• immissioni: riferite a disturbi come rumore, fumo, calore, provenienti dal fondo vicino, che non possono essere impediti se non superano la normale tollerabilità, considerando anche l’ambiente circostante. L’autorità giudiziaria, nell’applicare tale regola, è chiamata a bilanciare le necessità produttive con i diritti dei proprietari, potendo tener conto della priorità di un determinato uso.

Le forme di tutela contro le immissioni includono due differenti rimedi, cumulabili tra loro:

• l’azione risarcitoria, che deriverebbe dai presupposti di cui all’articolo 2043 c.c.;
• l’azione inibitoria, fondata sull’articolo 844 c.c.

Infine, l’articolo 833 c.c. impone un limite specifico al diritto di proprietà vietando gli atti emulativi, ovvero gli atti che abbiano come unico scopo quello di nuocere o recare molestie ad altri.

Per configurare un atto emulativo è necessario che ci sia un’intenzione malevola (elemento soggettivo) e che l’atto non porti benefici al proprietario (elemento oggettivo). In presenza di tali elementi, il soggetto  danneggiato può chiedere il ripristino dello stato precedente e il risarcimento dei danni subiti.